pbbIX: Leichter Aufwärtstendenz bleibt intakt

• pbbIX steigt kontinuierlich: Die schwache Erholung der deutschen Büromärkte setzt sich fort.
• Stimmung bleibt von Unsicherheiten geprägt.
• Flächenumsätze verharren auf unterdurchschnittlichem Niveau.
• Spitzenrenditen entwickeln sich langsam abwärts, nach ihrem Höhenpunkt im Jahr 2024 
• Nettoanfangsrendite im Spitzensegment in den letzten 12 Monaten leicht um 5 Basispunkte gesunken.
• Durchschnitt der BIG-7-Büromärkte 4,23 %

München, 17.03.2026 – Auch zum Jahresende 2025 ist die seit dem 2. Quartal 2024 zu beobachtende Aufwärtstendenz intakt. Der pbbIX stieg im 4. Quartal 2025 mit höherer Dynamik an als in den letzten Quartalen und erreichte einen Wert von -1,74. Das Gesamtjahr 2025 war von einer sehr gering wachsenden Wirtschaft geprägt. 

Die Gesamtwirtschaft wuchs nach einem uneinheitlichen Jahresverlauf mit einem leichten Plus des BIP von +0,2 %. Trotz Leitzinsrückgängen seit Mitte 2024 kam die deutsche Wirtschaft im Jahr 2025 kaum von der Stelle und konnte die Büroimmobilienmärkte nicht nachhaltig positiv beeinflussen.

Die jüngsten Stimmungsumfragen in der deutschen Wirtschaft sprachen zunächst für eine fortgesetzte konjunkturelle Seitwärtsentwicklung. Nach dem ifo Geschäftsklimaindex startete die deutsche Wirtschaft ohne Schwung ins neue Jahr und die Erwartungen der Gesamtwirtschaft trübten sich leicht ein.

Nachdem die Inflationsrate im Jahresverlauf 2025 durchgehend über 2 % gelegen hat, ist sie im Dezember auf 1,8 % gesunken. Im Vergleich zum Vorjahr zogen die Verbraucherpreise im Gesamtjahr 2025 um 2,2 % an. Das erwartete Anziehen der Konjunktur vor allem ab der zweiten Jahreshälfte 2026 im Zuge der Konjunkturprogramme lässt ein Wirtschaftswachstum im Gesamtjahr 2026 von etwa 1,0 % erwarten.

Die stagnierende Wirtschaft wirkt sich auch auf die Büroflächenmärkte der BIG 7 aus, die unter einer schwachen Nachfrage leiden. Die Vermietungsumsätze blieben im 4. Quartal mit rund 650.000 m² gegenüber dem Vorquartal (630.000 m²) nahezu konstant. Über das Gesamtjahr hinweg wurden im Rahmen des fehlenden wirtschaftlichen Rückenwinds wie im Vorjahr nur rund 2,7 Mio. m² vermietet. Vor allem der öffentliche Sektor fungierte als Treiber der Flächennachfrage, wobei der Anteil der unternehmensbezogenen Dienstleister im Jahresverlauf stark anstieg. Das aktuelle Umsatzergebnis liegt jedoch immer noch 23 % unter dem 10-Jahres-Durchschnitt von 3,5 Mio. m². Im Zuge einer erwarteten wirtschaftlichen Erholung ist vor allem ab der zweiten Jahreshälfte 2026 mit einer moderaten Belebung des Vermietungsgeschehens zu rechnen. 

Die Neubautätigkeit war mit einem Fertigstellungsvolumen von 1,1 Mio. m² etwa ein Drittel niedriger als im Vorjahr. Dennoch zog die Leerstandsquote merklich an und betrug zum Jahreswechsel im gewichteten Mittel über alle BIG-7-Märkte 8,1 % und damit 130 Basispunkte mehr als zwölf Monate zuvor. Das ist gleichzeitig die höchste Leerstandsquote seit dem 4. Quartal 2013. Bezogen auf die einzelnen Märkte reichen die Leerstandsquoten von 5,0 % in Köln bis 11,3 % in Düsseldorf.     

Der Nachfrage nach hochwertigen Flächen folgend tendierten die Spitzenmieten weiter aufwärts. Im 4. Quartal 2025 lagen sie um nahezu 6 % höher als ein Jahr zuvor. Aufgrund der Nachfrage nach Premiumflächen in den Top-Lagen stehen die Spitzenmieten weiter unter Aufwärtsdruck. 

Die Mittelzuflüsse an den BIG-7-Büroinvestmentmärkten lagen im 4. Quartal 2025 etwa 3 % unter dem Vorquartal. Die rezessive Entwicklung auf den Büroinvestmentmärkten hielt damit unvermindert an. Im 4. Quartal wurden in den BIG-7-Märkten für rund 1,5 Mrd. € Büroimmobilien erworben. Über das gesamte Jahr 2025 summierten sich die Büro-Investments auf 4,8 Mrd. € und lagen somit 17 % über dem Vorjahresergebnis. Das Mittel der letzten zehn Jahre mit rund 18 Mrd. € p.a. bleibt damit dennoch in weiter Ferne.   

In München war das aktuelle Quartal mit rund 170.000 m² das stärkste seit Q3/2022. Im Gesamtjahr 2025 ging die Flächennachfrage dennoch gegenüber dem Vorjahr um 5 % auf rund 590.000 m² zurück. Im Vergleich zum 10-jährigen Mittel war der aktuelle Jahresumsatz sogar 16 % geringer. 

Die Nettoanfangsrendite im Spitzensegment ist in den letzten 12 Monaten um 5 Basispunkte gesunken und beträgt im Durchschnitt der BIG-7-Büromärkte aktuell 4,23 %. Der Renditeabstand gegenüber der Umlaufrendite für 10-jährige Bundesanleihen lag zum Jahresende 2025 bei 153 Basispunkten, nachdem er Ende 2024 noch 204 Basispunkte betrug.   

Mit 565.000 m² wurde in Frankfurt der höchste Flächenumsatz seit 2019 generiert. Dieses Ergebnis bedeutet eine Verdopplung gegenüber dem Vorjahr sowie ein Plus von 16 % im Vergleich zum 1-Jahres-Mittel.

Im 4. Quartal 2025 lagen die Spitzenmieten um 5,9 % höher als ein Jahr zuvor, wobei München und Frankfurt die höchsten Zuwachsraten mit 12 % bzw. 8 % zu verzeichnen hatten.

Den vollständigen Bericht zum 4. Quartal 2025 finden Sie hier und wie immer unter pbbIX.de zum Download.