- pbbIX fällt zum Jahresende geringfügig, notiert aber mit 0,38 Punkten weiterhin oberhalb der Nulllinie
Zum ersten Mal seit fünf Quartalen sank der pbbIX Immobilienindex wieder; notiert aber dennoch weiterhin leicht oberhalb der Nulllinie. Für den Rückgang waren eine insgesamt sehr verhaltene gesamtwirtschaftliche Entwicklung sowie vor allem ein stark schwächelnder Investmentmarkt ursächlich. Und auch wenn der Pessimismus etwas nachgelassen hat, wird das gesamtwirtschaftliche Umfeld vorerst schwierig bleiben. Zusammen mit einer straffen Geldpolitik wird das ein vorsichtiges Marktverhalten von Mietern und Investoren auslösen und sowohl den Flächen- als auch den Investmentmarkt belasten.
Büroflächen- und Büroinvestmentmarkt laufen derweil auseinander. Während der Büroflächenmarkt von einer relativ hohen Flächennachfrage sowie steigenden Mieten für erstklassige Objekte geprägt wird, halten sich die Investoren auf Investmentmarkt vor dem Hintergrund höherer Kapitalmarktzinsen stark zurück. Die Entwicklung der Anfangsrenditen, die seit dem 2. Quartal 2022 nach oben tendieren und im Jahresendquartal stark an Dynamik gewannen, beweist, dass die Preisvorstellungen der Käufer und Verkäufer noch nicht übereinanderliegen, vor dem Hintergrund einer schwachen Investmentnachfrage aber in Bewegung geraten sind.
Getragen durch eine stabile Beschäftigungsentwicklung und gute Vorvermietungsquoten schaffte der Büroflächenmarkt im abgelaufenen Jahr nachfrageseitig ein gutes Ergebnis. Insgesamt wurden in den BIG 7 Märkten Flächen im Umfang von 3,5 Millionen m² umgesetzt, 20 % davon im 4. Quartal. Lediglich in den Boomjahren 2016 bis 2019 wurden höhere jährliche Flächenumsätze erreicht. Dabei konzentriert sich die Nachfrage im letzten Jahr vermehrt auf Qualität und damit auf Büroflächen in zentralen Lagen mit einer guten öffentlichen Nahverkehrsanbindung sowie geringem Energieverbrauch. Entsprechend tendierten vor allem die Mieten für erstklassige Objekte in besten Lagen aufwärts und lagen im 4. Quartal 2022 gut 10 % höher als ein Jahr zuvor. Allerdings ist davon auszugehen, dass sich die Lage am Büroflächenmarkt aufgrund des hohen Kostendrucks und flexibler Arbeitsmodelle in nächster Zeit eintrüben wird.
Der Investmentmarkt hingegen verzeichnet 2022 das Jahr mit den geringsten Investments seit 2014. Die sonst übliche Jahresendrallye blieb aus und die Investments beliefen sich im vergangen Jahr in Summe auf lediglich 16,5 Mrd. €, von denen rund zwei Drittel durch inländische Investoren aufgebracht wurden. Dieser Nachfragerückgang ist eng verbunden mit den stark gestiegen Zinsen und dem hohen Preisniveau des Büroimmobilienmarkts.
Die einzelnen Märkte zeigen weiter ein sehr uneinheitliches Bild. Während sich die Teilmärkte Berlin, Hamburg und Düsseldorf positiv entwickelten, bleiben Köln und München weiter unterhalb der Nulllinie. Frankfurt notiert zwar weiterhin oberhalb der Nulllinie, verzeichnete aber 2022 sowohl hohe Leerstandsquoten als auch einen deutlichen Rückgang der Investments um rund 50%.
Der vollständige Bericht zum 4. Quartal 2022 ist unter pbbIX.com abrufbar.
Hinweise für die Redaktionen:
pbbIX (pbbix.com) ist eine Indexfamilie mit einem aggregierten Index und sieben Einzelindizes für die wichtigsten deutschen Büromärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart einschließlich der jeweiligen Einzugsgebiete. pbbIX beschreibt die konjunkturelle Entwicklung der Büromärkte. Die Null-Linie entspricht dabei dem langfristigen Trend. Verläuft der Index unterhalb der Nulllinie, stellt sich der Büromarkt schwächer dar als im langfristigen Mittel. Ab einem Wert größer 1,0 Punkten spricht man von einer Krise.
Die Indizes, die die pbb in Zusammenarbeit mit vdp Research zur Verfügung stellt, bieten Investoren und Kreditgebern umfassende Informationen über die aktuelle Büromarktkonjunktur in Deutschland.